間違いだらけの土地探し
不動産を購入する際に、いくつかの条件がそれぞれ購入される方にとって異なりますが、
一番気にしなければならないのが、資金計画！
A銀行で借入が４０００万円までならOKとか、
B銀行は金利が安いとか、調査される姿には、不動産業者としても頭が下がります。
理想のマイホームを建築しようと必死になる購入希望者の気持ちを何とか叶えたいと思うのですが、
ちょっとだけ本音を…
〇住宅ローンとは、住宅を建てるための資金
長い年月支払いをするのは大変な話、その人の将来設計を判断する材料となります。
この住宅ローンが仮に借り入れできる判断基準を満たすためには、いくつかの制約があります。
〇オートローンなどの借入がある方は、完済しておいたほうがいい
実は意外に知られていないのが、「借入できる限度額」
家賃はこれくらい払っているから大丈夫・・・ではありません。
〇地域を限定すればするほど、条件は厳しくなる
よく子供の学校の関係で…という絶対譲れないお話を耳にします。我々不動産業者にとっても宿命というべき題材です。
ならば、その地域の流通性をよく把握することが大切です。
ハウスメーカーは土地なし顧客を相手にしない
〇複数の不動産業者に必ず相談する。
WEBに出ていない物件を管理する業者もあります。
中小の不動産業者に多い傾向ですが、「良い条件がでれば、売ってもいい」という地主様のご相談を頂いているケースもあります。
このようなレアな情報は、その業者と仲良くならないとなかなか情報を得ることはできません。
自身の希望をしっかり伝えることは大切ですが、妥協できる点、譲れない点をはっきりと伝えましょう。
〇ハウスメーカーや建築業者は土地なし顧客を相手にしない！
信じられないかもしれませんが、ハウスメーカーの営業から、「一宮市内で〇〇坪以上、予算〇〇万円」というご紹介を求めるＦＡＸや電話での問い合わせがあります。
その多くは、非現実的な相談が多く、不動産業者の大半は相手にしていません。単月の数字に終われる営業マンは、土地なし顧客よりも、建替えや土地のあるお客様の相談をどうしても優先し勝ちです。
自己資金のない土地購入は厳しい
〇すべての資金を借入でというのは？？？
住宅を取得する際に、自己資金ゼロで購入することもできる時代といえど、土地購入から自己資金ゼロでスタートするケースは非常に厳しいハードルが待っています。特に、他者との競合があり、その物件をどうしても欲しいとなった場合には、価格のすりあげ、あるいは契約優先となり、買付優先でないケースも出てきます。融資を利用するまでの期間、通常申し込みから日数もかかるうえ、契約時の手付金をどうされるのか？という問題も生じます。ましてや、近年パワービルダーがエンドユーザーよりも高い価格での購入をする傾向もあったことから、エンドユーザーが理想の土地を入手できるチャンスは、「自己資金」で土地を購入するくらいの気持ちを持たないとできないことも多々あります。
現実味のない相談は不動産業者も相手にしません
〇相場より安い土地は、必ず何かある
以前弊社でお預かりした土地は、傾斜地・・・それをきちんと告知し、建築の際には余分な費用がかかるということを十分に説明しているにもかかわらず、土地+建物の総予算で検討されるお客様が、自身の建築計画を優先するあまり、土地の取得価格に対し、交渉を申し入れられたこともありました。当然、売主様は問題のある土地だという認識はしているものの、相場よりも安価な売出価格設定をしていても、買い手の希望価格との乖離がなかなか埋まらないケースも散見されました。ましてや、間取りや住宅規模を優先するあまり、その建築コストが想定以上にかかるとなると、地域を限定してのご相談は中々受けられるものではありません。
〇誰もがほしがる角地限定は？
相場よりも当然高くなる角地、市場価格よりも高値での取引をされるケースが大半です。その周辺の坪単価だけを判断材料にするのはどうかと思います。
〇何年も探しているのだが…
本当に希望される土地が実在するのでしょうか？ご要望の条件のうち、80%をかなえられているのなら買いです！
逆に長い期間探しているという方の大半が、現実離れしたご希望をいただいているにすぎません。
このような要望は、大手不動産業者の営業は一切相手にしないと思います。
中小でも、可能性のある内容なら「出てきたときにお声がけ」だと思いますが、今日言って明日！というような状態にはならないと思います。
「なかなか紹介してもらえない」と嘆く前に、「現在物件の中で検討できる物件があるか？否か？」その問題をきちんと回答するべきです。
〇売主様の前での態度に注意しないと…
先日あった本当の話です。
とある高級住宅の取引の際、案内時に「〇〇ホームの家は安い！」「このあたりの土地相場は？」「明らかに買い手はいないだろう」というようなお言葉を頂戴したことがありました。
「売主様の前ですから…」と言葉を濁したのですが、「売る気があるのか？」とお叱りを頂戴したことがあります。売主様との間で、交渉の余地をいただいていたのですが、このような言葉を頂戴したばかりに、「あの方との取引はお勧めできません！」という結果となり、売却をしないという判断をしたこともあります。また同じようなケースで、「交渉は任せる」という買い希望のお客様もいました。
売主様の立場になったら、どちらを優先したのかは？いうまでもありません。
