売買契約書の重み

過去にあった取引の中で、印象にあるものをお知らせいたします。

売主の背景:消費者金融で借入があり、借入残高が500万円ほど。
事業に失敗し、どうしても月末までにお金を用意しなければならない。
当時大手不動産会社2社に不動産の査定を依頼。
場所は名古屋市千種区の一等地

仲介業者A社は、3000万円で買う買主がいると説明に行った。
A社:買受金額は3000万円、退去すれば即金。退去ができない場合は、買受しない

仲介業者B者は、登記事項を確認したうえで、売主の債務状況開示を条件にして、担保解除が一番のネックとなる案件であると察知。
B社:買受金額は3000万円、手付金を300万円+内入金200万円で、所有権移転仮登記を契約時に設定すること担保事前解除を条件。引渡・残金は1カ月後。

売主は迷わず、B社との契約をすすめた。
「所有権移転仮登記」で買主の取引を保全すること、売主の担保抹消に協力をすることがスムーズな取引となったことは言うまでもない。

売買契約書で定めた事項は、重要です。一方的な都合での変更申出はNGです。

物件の特定…どの物件を売るのか?その対象物を特定させます。登記簿売買(固定型)と実測清算型があります。

代金…そもそも、これが一番重要かもしれません。あとで安かったからとか、高かったから…とは言い出せないものです。 どうしても納得ができなければ、契約解除のお話になると思いますが、通常契約の解除に関する取り決めを必ずしていると思います。

支払いの時期…残代金をお支払いする際には、相手方が債権債務の瑕疵がないことを前提に行うものです。売買対象物件に抵当権等が設定されている場合は事前に抹消ができる確認をしておき、残債を残代金受領時に完済と当時に担保抹消するか、事前に抹消手続きをしておく必要があります。

引渡しの時期…通常は残代金受領時にお引渡をするものです。取り決めによって遅延をすることもありますが、何カ月も遅延する場合は、保証金を求められる場合があります。 その他の条件…融資を利用される場合の特約や、連動契約(A契約が解除となった場合は、B契約も解除となる等)が定められます。

契約解除に関する取り決め…重要な内容です。通常手付金の取り交わしをしている場合には、手付解除。一定の期日を設けて違約解除という内容になっていると思います。 手付金の取り交わしを行わない場合には、当事者で違約金の額を定め、その損害の多寡を問わず違約金額を支払うことにより解除ができることになります。 書面で交わしたお約束事を簡単には変更できません。 もし、変更をする際には当事者の同意が必要となります。同意が得られなかった場合は、最悪、調停や裁判になることもあります。できれば未然に防止したいですね。

多くの取引で、金銭(売買価格)だけに注力されがちですが、同じ価格であったとしても、様々な条件が生じます。よく理解してご契約に挑みたいですね。